2024年房地產市場展望：何時能夠復蘇反彈？

2023年已步入尾聲。經歷了這一年的漫長調整，在即將到來的2024年，房地產行業會迎來復蘇與反彈嗎？

市場能否復蘇

依賴于購房預期修復程度

曾經的國民經濟支柱產業——房地產行業，在2023年成了經濟復蘇的主要“拖累”。拉動經濟的“三駕馬車”中，投資受到的影響最為明顯。國家統計局數據顯示，1—10月份，全國固定資產投資419409億元，同比增長2.9%。如果扣除房地產開發投資，則是同比增長7.2%。

7月24日召開的政治局會議提出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的重要論斷，隨后中央和地方接連發力優化樓市政策，促進房地產市場平穩運行。有業內分析人士認為當前樓市政策環境“已接近2014年最寬松階段”。

但居民收入預期較弱、房價下跌預期較強等因素依然制約著市場修復節奏，新房市場調整態勢未改，核心城市政策效果持續性不足。

“展望2024年，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期能否修復。”在2023中國房地產大數據年會暨2024中國房地產市場趨勢報告會上，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜表示。

中銀國際證券首席經濟學家徐高表示，當前房地產市場的主要矛盾是地產開發商信用風險。“當老百姓發現地產開發商融資很緊缺、信用風險很高，他們會擔心自己買的期房能不能順利交房。融資緊縮引發了購房者對于地產開發商的憂慮，使他們不敢買房。”而“認房不認貸”等需求面刺激政策并未觸及這一主要矛盾，因而效果有限。

黃瑜認為，整體來看，2024年新房銷售市場依然面臨調整壓力，若經濟持續恢復、置業意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規模或可實現小幅增長。在銷售市場修復緩慢的影響下，全國新開工、投資下行態勢或難改。

“三大工程”

將成為未來政策發力主要方向

在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，隨著行業發展進入新階段，房地產新模式正在加快構建。

今年10月底召開的中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會議中被提及。分析人士認為，“三大工程”將是2024年政策發力主要方向，預計對穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。

中指控股指數研究部總經理曹晶晶表示，隨著“三大工程”的推進，預計保障房建設將在2024年取得一定進展，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度積累更多實踐經驗。

曹晶晶談到，隨著配售型保障房政策不斷落實，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。

同時，她強調，隨著房地產行業發展進入新階段，房地產企業也要順應時勢變化，合理調整策略。一方面，可以把握保障房開發建設的機會，為政府提供代建服務；另一方面，要順應住房供給體系的變化，適時調整產品策略，提升產品力與服務力，更好地滿足改善性住房需求。