地產政策暖風不斷，深圳樓市筑底即將結束，穩健房企迎來機遇

經過2021年的一系列政策和行業調整，深圳樓市仍在探底。

曾經的打新熱逐漸褪去，萬人搖號，日光盤的樓市名頭場景不再頻繁上演房價方面，在經歷了2017年至2021年上半年的連續上漲后，深圳一二手房價格也出現了回調

統計顯示，10月深圳二手房價格環比下跌0.22%，已連續數月下跌，但跌幅較9月收窄0.03個百分點9月和10月一手房價格跌幅超過0.5%

如果說深圳樓市曾經因為大量炒房團而過于瘋狂，那么現在，伴隨著影響市場健康發展的非理性因素逐漸消退，深圳樓市或許正在恢復其真實理性的一面。

伴隨著首套房貸利率下降等因素，市場信心正在重建，真實購房需求逐漸活躍今年金九銀十，深圳新房成交套數已連續兩個月突破3000套，其中9月成交3614套，10月成交3328套，超過上半年平均水平

事實上，從基本面來看，無論是GDP增速，產業結構，人口流入的客觀表現，還是相關城市設施的發展，深圳的住房需求規模都將持續增加。

再工業，深圳GDP增速名列前茅。

健康持續的發展是房地產業快速增長的基礎和保障，GDP的快速增長也為房地產業提供了持續發展的動力。

深圳位于中國的南大門，仍然是最具經濟活力和人口吸引力的城市之一數據顯示，2021年深圳地區生產總值30664.85億元，首次突破3萬億大關，同比增長6.7%，兩年平均增長4.9%

2022年前三季度，深圳GDP增速在前五城市中最好，GDP達到22925.09億元，同比增長3.3%同時，與去年前三季度相比，名義增加1133.91億元，成為唯一一個名義增加1000億元的城市

增量領先與深圳重新強調工業立市，制造業強市以及20+8戰略性新興產業集群和未來產業的布局密切相關2022年4月，深圳在政府工作報告中再次將制造業和立市放在一起根據消息顯示，這是自2001年以來，該報告首次將制造業單列一章

體現在數據上，前三季度，深圳第一產業增加值19.94億元，同比下降0.2%，第三產業增加值14540.51億元，同比增長2.2%同時，以工業為主的深圳第二產業增加值8364.64億元，同比增長5.2%疫情之下，工業再次成為深圳經濟企穩的主要動力

其中，智能網聯汽車增長44.5%，新材料，高端醫療器械，軟件和信息服務，新能源，海洋經濟繼續保持兩位數增長。

制造業持續回暖，特別是高新技術產品持續快速增長，表明深圳經濟高質量發展充滿韌性，潛力巨大，新動能強勁，路徑清晰也打消了外界對深圳受高房價，高地價影響，企業外遷，加速空心化的疑慮在深圳，有華為，騰訊，比亞迪，萬科等一大批具有國際影響力的本土成長企業，也有微眾銀行，樂心，尹田通信，安謀科技等高能創新總部企業

產業聚集人才，深圳的產業發展吸引大量人才涌入為滿足民生需求，深圳不斷建設各種基礎配套設施，從地鐵到學校，醫院，彌補民生短板

數據顯示，2022年前三季度，深圳固定資產投資同比增長12.1%，工業投資增長35.1%其中，制造業投資增長27.2%，房地產開發投資增長8.7%一批重點工業項目相繼開工或投產工業項目的快速增長意味著深圳仍然是投資的熱土和深圳經濟增長的壓艙石

常住人口十年增長68.46%，一切皆有可能。

十年來，不斷涌入的人才支撐了深圳的高速發展最新人口普查數據顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬人，增幅達68.46%

日前，備受關注的科學家顏寧出席深圳全球創新人才論壇，宣布將于近期全職回國，幫助深圳建立具有科研轉化，學生培養等功能的新R&D機構演講中，顏寧回答了為什么選擇深圳:因為深圳年輕，充滿活力，這里一切皆有可能

《廣東統計年鑒2021》顯示，2020年末，深圳常住人口達1763.38萬人，同期戶籍人口達584.58萬人，凈流入人口1178.8萬人，居全國首位根據《深圳市住房發展十四五規劃》，到2025年底，全市常住人口預計增加到1860萬人

值得一提的是，有數據表明，2021年深圳常住人口凈增僅4.78萬人，但戶籍人口卻增加了43.36萬人這意味著越來越多的永久居民成為注冊居民，住房，教育，醫療等民生的改善，讓更多人愿意留在深圳

根據規劃，十四五期間，深圳將新增小學，初中，高中學位23.3萬個，并進一步加強基礎教育設施的城市更新和土地整備保障，通過全市城市更新和土地整理，保障不少于8所醫院的新建，改擴建用地，增加床位約1300張，通過城市更新和土地整理，保障不少于5家養老院的新建，改擴建用地，新增床位約2000張。

作為民生重中之重，深圳正在不斷加大保障房力度。

年初，深圳發布《深圳市住房發展十四五規劃》，計劃5年內供應商品房35萬套，公租房54萬套據深圳住建局統計，2022年上半年，新房供應17353套，同比增長24.6%

與往年相比，交易量大幅下降為什么深圳還在增加住房供應

有分析指出，未來深圳樓市將形成保障房和商品房雙軌發展模式根據規劃，2035年深圳170萬新增住房供應中，60%以上為保障房，即公租房，安居房，人才房各占20%，其余40%為商品房

就深圳的房地產市場而言，將商品房和保障房分開可以更好地促進房地產行業的持續健康發展。

樓市政策暖風頻吹，穩健房企迎來機遇。

事實上，一直以來，深圳房地產發展的爭議都來自于土地和住房供應不足在過去的幾年里，深圳的土地供應，尤其是宅基地的供應正在顯著增加

資料顯示，2020年深圳計劃供應各類土地1200公頃，實際供應1238.5公頃，完成率103.2%其中，住宅用地實際供應362.8公頃，完成率123.7%，是2019年的兩倍日前，深圳發布2022年第四批集中供地計劃七宗住宅用地總建筑面積約101.21萬平方米

土地供應的增加推動更多住宅項目進入市場據嘉里深圳統計，2022年上半年，深圳獲批預售許可項目58個，推出商品房超2.5萬套，其中38個涉及住宅產品，共計17469套房源，同比增長約25%

伴隨著新產品的不斷供應，深圳房地產房源與供應的矛盾正在逐步緩解。

政策也在向深圳傾斜日前，財政部發布《關于支持深圳探索創新金融政策體系和管理體制的實施意見》，支持深圳探索創新金融政策體系和管理體制，充分發揮金融功能其中還提到，中央政府要加大支持力度，解決深圳的住房供需問題顯然，作為國家房地產戰略轉型的重大決策，深圳再次站在了改革開放的排頭兵，發揮了重要作用

在金融層面，日前，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會聯合發布了《關于做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包含16條措施其中，在保持房地產融資平穩有序方面，提出支持開發貸款，信托貸款等存量融資合理延伸，鼓勵信托等資產管理產品支持房地產合理融資需求

值得一提的是，雖然國內房地產行業進入調整期，不少樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策一直較為謹慎只是在金融和信貸利率已經放松的情況下，還沒有實際的放松政策出臺這也在一定程度上說明，深圳樓市還有更大的市場調控空間

從市場表現來看，作為一線城市，深圳樓市并沒有出現過大的起伏2022年1—10月，深圳20強房企銷售額達2327.01億元，同比僅下降2%

具體來看，上半年南山，福田，光明的高端市場依然受到市場追捧，如光明區的深業伊瑞府，南山區的沈鐵月山景，蛇口太子灣地區的招商璽家，開盤不久即售罄這也說明，一方面，市場上仍然存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求，另一方面，核心城市的房產仍然是可以跨越周期，實現保值的重要資產

房企的穩健經營也是支撐深圳樓市健康發展的基石，尤其是市場口碑較高的央企，國企，以及在深圳成長起來的萬科，華潤置地，金地，招商蛇口等具有央企背景的優質房企此外，京基，卓悅，鴻榮源等憑借多元化發展，在這一波行業調整中保持了穩定

11月16日上午，在深圳舉辦的中國國際高新技術成果交易會期間，萬科集團與深圳地鐵集團，鹽田港集團，環境水務集團，巴士集團，特發集團，人才安珠集團等6家深圳國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新，物流服務，產城融合，TOD等領域深化合作，助力深圳城市發展。

國信證券認為，伴隨著第二支箭，金融16條等房地產扶持政策陸續出臺，且力度逐漸加大，發聲部門越來越多，房地產政策拐點可能出現，基本面筑底接近尾聲。

長期來看，房地產行業仍然是一個10萬億規模的行業，與過去的市場環境不同經過一輪又一輪的調控和洗禮，作為全國樓市的風向標，深圳的住房需求仍將持續