有的上漲25%有的下跌16%！二季度廣州樓盤價格為何“冰火兩重天”？

進入樓市回暖期，區(qū)域，樓盤，地產(chǎn)之間的分化越來越明顯。

合富研究院最新發(fā)布的《2022年廣州半年度總結(jié)與展望》報告顯示，二季度廣州五中心區(qū)優(yōu)質(zhì)資源地產(chǎn)項目價格大多上行，環(huán)比漲幅3%—22%，同比漲幅6%—25%，而外圍六區(qū)大部分項目價格環(huán)比下跌5%~10%，最高同比下跌16%。

《全國商報》記者注意到，廣州二季度有部分配套較好的樓盤，同比跌幅也達到兩位數(shù)為什么這些項目沒有跑贏同區(qū)域的其他樓盤未來還有升值潛力嗎本文通過各產(chǎn)品室的小程序，從11個維度對廣州部分熱門樓盤進行分析

根據(jù)對廣州九個區(qū)域部分代表性二手房項目二季度價格變動的統(tǒng)計，位于黃埔科學(xué)城的萬科城市之門成為23個二手房項目中同比下跌16%的最大樓盤其二季度均價為4.1萬元/平方米，環(huán)比下降7%

根據(jù)各產(chǎn)品房的小程序，萬科城的參考價格為45534元/平方米但綜合評估顯示，未來五年，房價將跑贏黃浦區(qū)的平均漲幅，高于黃浦區(qū)25%的住宅區(qū)

從周邊配套來看，萬科城門口各個項目的配套分?jǐn)?shù)整體上比較均衡，但只有公交配置最突出，周邊有20個公交站，但沒有地鐵站在人口結(jié)構(gòu)上，該地區(qū)屬于老年人口比例較高的地區(qū)，得分僅為1.2分醫(yī)療，購物，幼兒園，小學(xué)都在區(qū)域中間

跌幅僅次于萬科城，是廣州中心區(qū)之一天河區(qū)東圃車陂板塊的中海康城今年二季度，中海康城均價6萬元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌14%本項目參考價為57027元/m2，由各產(chǎn)品室小程序給出

中海城被廣州環(huán)城高速和廣元高速環(huán)繞，交通優(yōu)勢明顯周圍既有地鐵，也有公交設(shè)施根據(jù)各產(chǎn)品房小程序顯示，項目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于天河區(qū)92%的住宅項目，開車非常方便但是因為被高速公路和快速路包圍，小區(qū)也受到噪音的困擾

教育醫(yī)療配套方面，中海康城周邊一公里范圍內(nèi)有8所幼兒園，3所小學(xué)，6所大小醫(yī)療機構(gòu)，其中暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院，廣州市天河區(qū)人民醫(yī)院占天河區(qū)住宅項目52%以上此外，項目周圍的購物便利性也優(yōu)于該區(qū)域51%的住宅小區(qū)，周圍有26個購物場所

基于交通，醫(yī)療，商業(yè)等優(yōu)勢，中海康城的價格在未來幾年將保持緩慢增長，預(yù)計房價將與天河區(qū)的平均漲幅持平，高于天河區(qū)29%的住宅面積

合富研究院指出，下半年廣州遠郊市場供需可能走出低位，但庫存壓力大，整體熱度上升或仍有限，市場機會更加集中。

如位于花都迎賓大道的和合新城，增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價格同比均下跌14%，其中和合新城環(huán)比下跌5%至19000元/平方米，接近各商品房小程序估價參考價。

何新靠近廣州白云國際機場，不可避免地會受到飛機噪聲的影響遠離市區(qū)，周邊設(shè)施相對不足根據(jù)各產(chǎn)品房的小程序，項目周邊既沒有大型購物中心，也沒有大中型醫(yī)院，商業(yè)密度和居住密度較低

在花都區(qū)，和合新城屬于老年人多，學(xué)生兒童比例小的區(qū)域，周邊有兩所小學(xué)和一所幼兒園雖然周邊有17個公交站點，但配置得分僅好于花都區(qū)10%的住宅項目，屬于公交出行舒適度相對較低的區(qū)域

這個項目最大的亮點是周邊有兩個地鐵站，優(yōu)于花都區(qū)74%的住宅項目，但都屬于同一條地鐵線。

所以從多維度來看，商品房的每一個小程序都表明，和合新城未來幾年的房價漲幅將與花都區(qū)的平均漲幅持平，高于花都區(qū)49%的住宅區(qū)。