2022年最難的肯定是民營房企，而且多數民營房企還會一直難下去。
縱然金融十六條的出臺算是挽救房地產于瀕死，但主方向并未變化，并不是讓房企躺贏，而是讓房企別躺平，救助的重點是國企和頭部民營企業，通過保國企和保頭部促進房地產行業的整體穩定，并推動房地產行業有序轉型。
很顯然，當下大部分民營房企面臨出局或被迫轉型:
難道中國的民營房企就只能在高杠桿、高周轉、高負債，重資產風險的死和生之間不停循環嗎？
對于有著相對成熟的經營管理能力的民營企業而言，或許轉型輕資產，成為資產的打工仔，是一個值得深耕的方向。
好消息是，近日證監會對資本市場支持房地產平穩健康發展的相關答記者問中支持不動產私募基金試點和將公募REITS拓展至商業不動產領域的表態為房地產企業解決沉淀資產的退出問題都提供了全新通道，而恢復房企上市活動則更有利于未來房企打造“輕重分離”的全新運營模式。
輕重分離的春天，可能快要來了。
萬物云空間科技服務股份有限公司
總營業額 142.4 億元，
商企和城市空間綜合服務 50.9 億元，
收入狀況
上半年萬物云實現營業收入142.4億元，同比增長38.2%，其中，社區空間居住消費服務收入79.9億元，占比56.1%，同比增長35.0%；商企和城市空間綜合服務收入50.9億元，占比35.8%，同比增長39.8%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，占比8.1%，同比增長56.2%。
毛利為21.27億元，同比增加16.4%。
運營方面
社區空間居住消費服務方面，報告期間內，實現收入約79.946億元，較去年同期實現同比增長約35.0%，占總收入比例56.1%。毛利較去年同期增長人民幣1.58億元至10.159億元。
項目覆蓋了全國30個省、直轄市、自治區及香港特別行政區，在全國均衡布局的同時進行高線級城市的聚焦，有66.176億元來自于高線級城市的收入，占住宅物業管理收入的91.0%。
商企和城市空間綜合服務方面，報告期間內，實現收入約50.931億元，較去年同期實現同比增長約39.8%，占總收入比例35.8%。毛利較去年同期增長至7.165億元。
其中，物業及設施管理服務收入約34.543億元，較去年同期實現同比增長約57.8%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的67.8%；毛利約4.034億元，較去年同期實現同比增長約51.2%。
城市空間整合服務收入約2.726億元，較去年同期同比增長117.9%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的5.4%；毛利增加至29.4百萬元。
開發商增值服務收入約13.662億元，較去年同期同比增長2.9%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的26.8%。
集團商企和城市空間綜合服務規模不斷增加，截至期末，物業及設施管理服務的合約物業數量1,929個，同比新增265個；物業及設施管理服務合約年化飽和收入約114.59億元。
展望
2022年是萬物云的上市首年，展望下半年:
夯實品牌，全域發展。集團將繼續在萬科物業和萬物梁行兩大核心品牌的基礎上，繼續夯實品牌影響力，推動空間及客戶的多樣化發展，孵化更多新品牌以充實我們在居住消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS解決方案服務三大業務線的品牌集群。
此外，還將繼續深耕存量市場，聚焦價值街道，提升蝶城區域濃度；將持續優化蝶城模式，推動蝶城模式在更大范圍的試點，總結蝶城試點經驗，形成并完善蝶城在全國范圍內落地復制的流程；將完成更多標準蝶城的流程變革，實現房屋再裝修業務在更多標準蝶城的落地。
珠海萬達商業管理集團
總營業額 134.8 億元，
商管收入 50.8 億元，
在管面積:60.1 百萬平方米
收入狀況
2022年上半年，珠海萬達商管實現收入134.8億元，同比增加26.7%，凈利潤40.47億元，同比增加517.3%，而毛利達到了65.95億元，同比增加了46.1%，毛利率則達到了48.9%。
在管規模狀況
截止至2022年6月30日，珠海萬達商管共管理全國425個商業廣場，在管建筑面積約60.1百萬平方米。
從2019年12月31日至2022年6月30日，珠海萬達商管的在管商業廣場數量由323個增加至425個，其中獨立第三方商業廣場的數量由71個增加至 140個，占比則從22.0%增加至32.9%。
截至2022年6月30日，珠海萬達商管有196個儲備項目，包括175個獨立第三方項目。
運營方面
珠海萬達商管按照運營服務可分為:商業管理服務、物業管理服務以及增值服務等三部分。
服務模式主要分為:委托管理模式以及租賃運營模式。
截止至2022年6月30日，珠海萬達商管管理的425個商業廣場中，285個由萬達集團擁有，而其余140個商業廣場由獨立第三方擁有。
珠海萬達商管已建立全國性的業務布局，截止至2022年6月30日，425個商業廣場提供服務，項目遍布中國216個城市。
按地理區域劃分，管理的商業廣場較多位于東區，2022年上半年收入占整體收入的29.7%。按城市等級劃分，三、四線城市占比比較大，2022年上半年，三、四線城市占整體收入的56%。
華潤萬象生活有限公司
營業收入 52.78 億元，
商管板塊收入 19.24 億元，
在管面積:2.61 億平方米
收入狀況
報告期間內，華潤萬象生活總收入同比增長31.5%至52.78億元。其中，物業管理版塊為33.54億元，年增長40.2%；商業寫字樓運營版塊為19.24億元，年增長18.5%。
核心凈利潤大幅增長33.5%至10.40億元。
報告期間內，住宅物業管理服務毛利率為21.0%，較去年同期增長3.1個百分點，主要得益于有效的成本控制及經營效率的提升；商業運營及物業管理服務毛利率為50.3%，較去年同期下降2.9個百分點，該板塊毛利率同比下降主要受本集團在管的商業項目租金減免影響，商業運營管理服務收入下降所致。
在管規模狀況
報告期間內，集團為72個已開業購物中心項目提供商業運營服務，總建筑面積達到7.9百萬平方米，其中絕大部分購物中心由集團同時提供物業管理服務。此外，報告期內，集團有兩個已開業購物中心分租項目。
集團為24個寫字樓提供商業運營服務，總建筑面積為1.6百萬平方米；為128個寫字樓提供物業管理服務，總建筑面積為8.7百萬平方米。
運營方面
物管業務方面，收入同比增長40.2%至33.54億元，版塊毛利率同比提升3.1個百分點至21.0%。期內，集團物管版塊采取聚焦戰略，加速轉型“城市空間運營服務商”。
商管業務方面，報告期間內，商管收入逆市增長，毛利率企穩，輕資產商業模式抗風險能力凸顯。商管業務板塊收入同比提升18.5%至19.24億元，受收入減少對毛利率的直接影響，板塊毛利率同比下降2.9個百分點至50.3%
購物中心方面，集團上半年購物中心的商業運營及物業管理服務收入為11.73億元，同比增長25.7%，占總收入的22.2%。
上半年，6座新購物中心高品質開業，有力提振市場消費信心，帶動城市經濟發展:期內新開3個重奢項目，除國際品牌外平均開業率達95%，
新開非重奢項目3個，平均開業率達99%
寫字樓的商業運營及物業管理服務，集團來自寫字樓的商業運營及物業管理服務收入為7.513億元，較去年同期增長8.9%，占總收入14.3%。
報告期間內，寫字樓物業在管項目達128個，為24個項目提供商業運營管理服務，總建筑面積為8.7百萬平方米。
展望
物業管理繼續全域全業態布局，商業運營服務聚焦中高端賽道，積極拓展優質第三方項目，擴大市場份額，實現規模經濟效應。
卓越商企服務集團有限公司
營業收入 18.6 億元
商務物業收入 10.6 億元
在管面積:50.08 百萬平方米
收入狀況
報告期間內，卓越商企服務收入18.6億元，同比增長13%；其中，核心主業商務不動產管理達57%；增值服務占比達25.5%，住宅物業占比10.9%，公共物業占比5.0%，其他服務占比1.6%。
報告期間內，卓越商企服務的綜合毛利率維持良好水平。卓越商企服務毛利潤為5.3億元，毛利率為28.4%。
在管規模狀況
報告期間內，卓越商企總合約物業面積6894萬平方米，同比增長35.1%；總在管物業面積5008萬平方米，同比增長42.3%，在管項目數量為530個。
卓越商企服務業務布局2個國家，15個省份、在43個一線及區域重點城市擁有530個管理項目。
運營方面
基礎物業管理服務方面，報告期間內，實現收入為人民幣13.58億元，較去年同期增加7.03%。
其中，分為了商務物業、公共及工業物業以及住宅物業三個部分。按照收入計算，商務物業占基礎物業管理服務中的78.1%。
報告期間內，卓越商企地理分布已經從深圳擴展至中國65座城市。大多分布在中國經濟最發達的大灣區、長三角和區域性重點城市。其中，按收入計算，大灣區部分占基礎物業管理服務中的51.3%。
展望
卓越商企服務除了看重三大主營業務擴張帶來的穩定增長，也非常重視三大延伸業務建立的差異化競爭壁壘。公司想通過這套組織組合拳，多模塊并駕齊驅，全方位來聚焦增長，用多元業務發展策略來度過接下來的市場寒冬。
“投前積極審視、優化布局、孵化賽道 ；投后聚焦業績變現、深化業務流程、強化人才內部流動，強調人力模型塑造。”卓越商企服務指出，下半年將重點聚焦四位一體核心共建，注重人才戰略、組織布局、數字創新、激勵重置，實現企業的可持續經營，致力于成為中國領先的商務不動產服務運營商。
龍湖智創生活有限公司
總營業收入 40.6 億元
商管收入 10.3 億元
在管面積:2.74 億平方米
注:截止2022年4月30日
收入狀況
根據7月7日更新的招股說明書顯示，截止2022年4月30日，22年前四月錄得收入40.6億元；毛利也增長至11.07億元；毛利率為27.2%。
其中，住宅及其他非商業的物業管理服務占總收入的74.5%為30.29億元，商業運營及物業管理服務占總收入的25.5%為10.35億元。
8月26日，龍湖2022業績中期報告顯示，龍湖智創生活報告期內實現全口徑收入約63億元，同比增長26%，綜合毛利率約29%。
在管規模狀況
截至2022年4月30日，龍湖智創生活物業管理服務在管面積約2.74億平方米。其中，龍湖智創生活旗下住宅及其他非商業物業的在管建筑面積約為2.47億平方米，商業物業的在管建筑面積約為26.8百萬平方米。
此外，商業運營方面，在管商場62座。
8月26日，龍湖2022業績中期報告顯示，龍湖智創生活在管面積約2.8億平方米，商業運營在管面積約620萬平方米，購物中心商業運營在管項目65個，合約項目135個。
運營方面
收入主要分為住宅及其他非商業的物業管理服務和商業運營及物業管理服務兩部分。住宅及其他非商業的物業管理服務占總收入的74.5%為30.29億元，商業運營及物業管理服務占總收入的25.5%為10.35億元。
區域方面，收入貢獻來自西部區域的物業組合，占2022年前四月總收入的34.2%。
城市級別劃分方面，收入主要來自具有較強購買力兼相對密集人口的一線及二線城市。
住宅社區管理及服務方面，主要包括，物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。
商業物業運營和管理服務方面，截至2022年4月30日，在全國13個城市運營62個購物中心項目，提供商業運營服務的總建筑面積達6.0百萬平方米。
截至2022年4月30日，集團向64個購物中心提供物業管理服務，在管面積達9.7百萬平方米。
寶龍商業管理控股有限公司
總營業額 12.7 億元，
商業運營收入 10.2 億元，
在營商業面積:10.2 百萬平方米
收入狀況
報告期內，寶龍商業實現營業收入12.66億元，同比增長8.2%；毛利潤為4.3億元，同比增長12.3%，毛利率同比增長1.2百分點至34%；歸母凈利潤2.4億元，同比增長18.2%。
規模狀況
報告期間內，寶龍商業在管商業面積約為10.23百萬平方米，較2021年同期約8.8百萬平方米增加約1.4百萬平方米。在管物業面積約為18.29百萬平方米。
運營方面
寶龍商業的商業運營服務版塊錄得收入約為10.245億元，占整體收入的80.9%；住宅物業管理版塊錄得收入約為2.42億元，占整體收入的19.1%。
商管業務方面，寶龍商業來自商業運營及管理服務的收入約為854.4百萬元，同比增加約21.4%，占集團總收入約67.5%。集團商業物業已開業建筑面積約為10.2百萬平方米，同比增加約15.9%。
報告期間內，購物中心銷售額同店同比下降4%，客流同店同比下降12%。
已開業項目數量91個，整體出租率為93.4%。
寶龍商業已開業項目:
住宅物業方面，報告期間內，實現收入2.418億元，同比增加6.1%。
展望
展望2022年下半年，集團將繼續以「精服務、提坪效、樹標桿」為導向，進一步激發商業活力，從而提升消費者體驗，為品牌持續賦能，打造更多的行業標桿，構建一個更多元的「寶龍商業生態圈」。
下半年計劃的開業項目預計有9個，其中今年重點打造的廈門同安寶龍廣場也將在2022年下半年開業。除此之外，集團將繼續加強商業輕資產項目拓展力度，擴展更多靈活的合作模式。
星盛商業管理股份有限公司
總營業額 2.59 億元，
商業運營收入 2.59 億元，
已開業建筑面積:1.9 百萬平方米
收入狀況
報告期間內，星盛商業收入約為2.59億元，同比增長約0.8%；毛利潤約為1.50億元，同比增長約2.6%；毛利率上升至約57.7%；期內利潤為94.4百萬元，同比增長約14.4%。
規模狀況
報告期間內，星盛商業向92個商用物業項目提供服務，覆蓋中國29個城市，總合約建筑面積約4.2百萬平方米當中約65.3%由獨立第三方開發或擁有。其中，有25個已開業零售商業物業，總已開業建筑面積約為1.9百萬平方米。
運營方面
從區域分布來看，星盛商業擁有顯著的大灣區優勢。其在大灣區擁有59個物業合計167.1萬平方米。而深圳作為星盛商業的大本營，擁有22個項目合計84.5萬平方米，期內錄得收入1.95億元，占總收入75%。
集團擁有的品牌體系，主要包括城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」(以購物中心五公里范圍內的消費者為目標)、社區型購物中心「COCO Garden」(以購物中心一至三公里范圍內的消費者為目標)及其高檔家居布置購物中心「第三空間」。
報告期內，星盛商業有25個已開業零售商業物業。
2022年上半年星盛商業已開業的購物中心平均出租率下降至92.3%。
2022年上半年，疫情在全國范圍內呈不斷反覆發展態勢，導致全國多地購物中心開業深受影響。然而，2022年5月1日和7月30日，恩施星河COCO City和嘉興星河COCO City相繼開業。
展望
2022年，星盛商業集團提出“以省保定，以定促穩，穩中求進”的十二字工作方針，強調品質和效率的雙重提升，穩中求進，以實現集團的可持續健康發展。在十二字工作方針的指導下，星盛商業提出了清晰的經營目標:
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在拓展規模和項目開業方面，預計在2022年完成不低于70萬㎡的新拓合約面積，并實現不少于8個項目的開業；
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在運營管理方面， 2022年目標出租率不低于95%；
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同時，將繼續保持創新活力，通過場景創新、社區商業探索、合作模式創新等多種創新形式，實現有質量的增長。
中駿商管智慧服務控股有限公司
經營收入 6.0 億元
商管板塊收入 2.0 億元
在管商業物業建筑面積:160萬平方米
收入狀況
報告期間內，中駿商管2022年上半年實現收入6.05億元，毛利2.52億元。整體毛利率41.6%，其中，商業物業管理及運營服務分部的毛利率減少至45.2%。
在管規模狀況
報告期間內，中駿商管分別擁有264個及156個簽約及在管項目，總簽約建筑面積約為4,860萬平方米及總在管建筑面積約為2,400萬平方米。
其中，住宅物業管理服務方面，在管建筑面積約2,240萬平方米，同比增長約27.3%；商業物業管理及運營服務方面，在管建筑面積約160萬平方米，同比大幅增長約50.5%。
運營方面
管商業物業管理及運營服務方面，報告期間內，實現收入2.032億元，同比減少27.6%；毛利為0.92億元，毛利率為45.2%。
在管建筑面積約160萬平方米，同比大幅增長約50.5%；在管項目16個，同比增加4個；簽約建筑面積約600萬平方米，同比增長約23.7%。
住宅物業管理服務方面，報告期間內，實現總收入約為4.015億元，同比增長約34.6%。在管建筑面積約2,240萬平方米，同比增長約27.3%；在管項目140個，同比增加27個；簽約建筑面積約4,250萬平方米，同比增長約15.0%。
展望
商業物業管理方面，受到中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響，集團于報告期間內的開業前管理服務收入大幅減少。有鑒于此，中駿商管將會減低對中駿集團單一房地產開發商的依賴性，積極爭取為其他房地產開發商的購物商場提供優質的開業前管理服務，補足來自于中駿集團的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質量的管理模式。此外，展望2022年下半年，集團將專注以經營為導向，以消費者為中心的營商理念，提升消費者體驗，為租戶持續賦能，進一步提升中駿商管經營能力及在市場的影響力。
住宅物業管理方面，集團更會積極推進第三方在管項目的拓展，增加簽約及在管項目數量，提高盈利規模，并進一步降低對中駿集團的依賴度。此外，發展多元化的增值服務仍然是住宅物業管理的一大核心課題。
合景悠活集團控股有限公司
營業收入 20.64 億元，
商業運營收入 0.61 億元，
在管建筑面積:2.14 億平方米
收入狀況
報告期間內，合景悠活實現營業收入20.64億元，同比增長68%，毛利約6.22億元，凈利潤3.29億元，同比增長3.4%，歸屬母公司的凈利潤約為3.14億元，相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。
在管規模狀況
報告期間內，合景悠活共拓展新項目334個。截至6月底，該公司已進駐全國22個省、自治區與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米，其中大灣區長三角占在管面積的60%。
運營方面
住宅方面，集團持續深耕住宅物業管理服務，優化全國布局、深化優勢區域布局。報告期間內，在104座中國城市設有業務，集團共管理832項住宅物業。
報告期間內，住宅物業管理服務方面錄得收入為10.33億元，同比增長22.4%。
商業物業管理及運營方面，集團為購物中心、寫字樓及產業園等提供預售管理服務、物業管理服務、商業運營服務及其他增值服務，其中，為25個購物中心及寫字樓項目提供商業運營服務，憑借高辨識度的品牌、數字化運營能力以及綜合管理服務能力，持續挖掘商業運營及物業服務市場空間。
非住宅物業管理及商業營運服務分部項下商業營運服務收入增加至61.2百萬元。該增加主要因為集團于2022年上半年提供的前期規劃與諮詢服務及租戶招攬服務增加。
展望
合景悠活表示，2022年是合景悠活集團從全業態邁向全生態的市場年，是深化數字化轉型，重塑價值鏈的數智年，合景悠活集團將秉承物業服務初心，加快推進數智化轉型，實現有質量的發展。
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