上海商業地產蓄勢修復2023年市場需求回暖趨勢可期

日前，仲量聯行發布《2022年第四季度上海房地產市場回顧與展望報告》報告稱，2022年第四季度，上海商業地產市場準備修復仲量聯行華東區董事總經理，中國商業地產部總監張靜表示:預計滬上正常的生產生活秩序將逐步恢復，為市場信心和商業活動的恢復奠定基礎

上海寫字樓市場將于2023年復蘇。

在疫情的持續影響下，上海寫字樓市場消化放緩，2022年第四季度凈消化9.5萬平方米，2022年合計消化52.4萬平方米反復爆發導致很多租客推遲了租賃決定，保持觀望態度CBD年凈吸納1.7萬平方米，非CBD年凈吸納50.7萬平方米

仲量聯行上海商業地產部高級總監黃鎮表示:甲級寫字樓的大部分租賃需求來自內資企業以及金融，專業服務和新技術媒體行業同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷和租金擴張機會

中央商務區，靜安區兩個項目四季度交付，合計新增供應9.7萬平方米新增供應推動年末中央商務區空置率達到10.2%，環比上升1.1個百分點，同比上升2.3個百分點非中央商務區一個體量6.4萬平方米的項目竣工交付活躍板塊的總部需求和新落成項目貢獻了非中心商務區的大部分租賃需求，帶動非中心商務區空置率同比下降0.5個百分點至24.5%

受疫情反復影響，2022年租金回升進程緩慢，上海CBD第四季度租金下降0.9%2022年全年，第一季度強勁的租金增長抵消了后三個季度的下滑，全年租金同比持平空置率高的項目租金有所松動，而超甲級寫字樓或出租率高的項目則表現出韌性第四季度非中央商務區租金環比下降1.3%，同比下降1.6%中小企業租賃進程的放緩和退出，影響了業主的租金預期

展望2023年，仲量聯行認為，上海寫字樓市場將復蘇，回暖信號有望在第二季度后顯著增強在傳統甲級寫字樓需求中，寬松的財政貨幣政策和金融16條等政策助力金融行業增長，其辦公需求有望進一步釋放金融開放政策的不斷實施，如外商獨資公開募股的批準和WOFE牌照的后續發放，為外資金融公司提供了更多的機會進一步對外開放和吸引外國直接投資等配套政策也將有助于促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公空間的需求預計2023年甲級寫字樓中新興行業的占比將繼續增加

預計住房市場將在2023年第二季度和第三季度穩步復蘇。

受疫情反復和上海整體樓市政策收緊的影響，2022年第四季度住宅市場成交勢頭明顯回落一手商品房成交量僅錄得266萬平方米，環比下跌27.5%2022年，一手商品房總成交1027萬平方米，比2021年下降4.0%在高端市場，不同項目之間的成交表現呈現分化趨勢對位于優質地段的優質住宅項目的需求依然強勁，但其他項目的認購率有所下降，去城市化步伐有所放緩

2022年第四季度，上海一手高端商品房共成交1050套，環比上漲43.4%2022年，高端一手商品房共成交4090套，同比增長26.0%

10月份住宅新項目入市節奏放緩，但隨后兩個月，新項目加速入市，導致第四季度整體市場增加414萬平方米，環比上漲15.1%2022年整體市場新增供應充足，全年新增供應達到1154萬平方米，同比增長41.6%在高端住宅市場，第四季度共有1067個新項目入市，環比上漲35.9%新項目平均售價在12.5萬元至14.5萬元之間

伴隨著一手房限價松動，第四季度高端一手價格環比微漲1.4%，至每平方米12.97萬元在高端市場，由于二手價格倒掛現象依然明顯，買家大多偏好新房，新房供應充足，使得二手市場整體需求疲軟受此影響，高端二手市場價格環比下降1.6%，至每平方米10.7萬元

仲量聯行中國研究部房屋市場主管盛秀秀表示，最近疫情控制全面放開，帶來了很大的市場沖擊我們預計未來幾個月房市活躍度將有所放緩，但伴隨著疫情感染高峰期的到來，人們的生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續發力，預計2023年二，三季度房市將穩步復蘇一手房限價有望繼續小幅松動，高端一手價格短期內將繼續出現小幅上漲但高端二手價格可能在2023年上半年進一步下跌，在上海全面恢復正常生產生活秩序，置業信心回升后，將在2023年下半年止跌企穩

2023年，上海投資市場將迎來新一輪反彈。

2022年，上海投資市場共發生74筆交易，成交金額約836.4億元，與2021年約1083億元的成交金額相比，同比下降22.8%受疫情和國內外政策環境影響，二，三季度上海成交相對低迷第四季度，在房地產行業利好政策的支持下，出現了明顯的反彈完成營業額約264億元，占全年營業額的31.6%，同比上升36.8%

辦公物業在交易資產類型中仍占主導地位，交易金額占64.3%，交易筆數占50%除了辦公室工作，長租公寓受到投資者追捧2022年，74筆大宗交易中有15筆是長租公寓，排名第二除了長租公寓，產業園區，酒店，養老等另類資產也受到了市場的一定關注

2022年，投資型買家將陸續回歸市場，交易金額約占40%工業物流，工業園區，長租公寓是外資投資型買家重點關注的資產類別自用型買家更喜歡景觀展示，地理位置優越的新寫字樓資產

在疫情防控政策和雙減政策的持續影響下，零售物業的租金表現仍面臨考驗伴隨著疫情政策的逐步開放和控制的不斷優化，生產生活秩序有望逐步恢復正常預計零售物業的表現和活躍度將于2023年回歸

仲量聯行華東區資本市場部總監孫玲表示:近期，重啟房地產企業上市公司再融資，允許房地產私募投資基金私募，加快擴大REITs范圍等政策消息不斷利好房地產投資市場伴隨著過去幾年防疫政策的逐步放松，旅行限制的取消，以及資產價格的合理調整，投資者信心有望進一步回歸預計2023年上海投資市場將迎來新一輪反彈