調控政策顯效新加坡房價3年來首跌

“史上最嚴”房地產調控政策生效后，新加坡房價顯現3年來首跌。據彭博社報道，新加坡市區重建局在7月初發布的預估數據顯示，第二季度私人住宅價格環比下滑0.4%，第一季度為環比上漲3.3%。這是新加坡房價自2020年第一季度以來首次下跌，表明在最新的房地產限制措施的影響下，市場正在降溫。

此前為抑制房價上漲，新加坡政府今年4月27日對外國買家征收的印花稅翻了一番，達到60%，這一稅率在主要市場中是最高的。同時，新加坡還提高了對第二套住房購買者的征稅。此外，在4月的調控之前，新加坡政府已經在2021年12月和2022年9月兩度出臺樓市的降溫政策。

新加坡的房地產價格上漲趨勢在公共住房市場也可見一斑。據新加坡《聯合早報》報道，新加坡建屋發展局3日公布的預估數據顯示，截至6月29日，今年二季度約有6409個組屋單位轉手，比去年同期減少4.6%。這也是自2020年第三季度以來轉售量最低的一季。建屋發展局表示，新加坡政府自2021年底以來推出好幾套降溫措施，其中包括私人業主須等待15個月才能購買非津貼轉售組屋，以及將房貸與估值比率頂限從85%降至80%。這些措施已促使組屋轉售價漲幅有所放緩。

數據顯示，新加坡的房價已居亞洲第一。研究機構城市土地學會發布的《2023年ULI亞太住宅可及性指數報告》顯示，2022年，新加坡私人住宅價格中位數為120萬美元(約合人民幣856萬元)，位列亞太地區各大城市房價之首。新加坡房價在2021年暴漲10.6%之后，2022年繼續大漲8.6%。同時，新加坡2022年的租金中位數高達2586美元(約合人民幣1.85萬元)，同比上漲了30%，也是亞太地區最高的。報告指出，大批海外移民涌入，是新加坡房價急劇上升的重要原因。

新加坡地產經濟公司博納產業總裁依斯邁表示:“鑒于經濟增長乏力，以及一些經濟學家已指出經濟可能存在的技術性衰退風險，房價上漲放緩對市場有利，確保價格不會遠遠超出經濟基本面。”依斯邁稱，降溫措施加上抵押貸款利率居高不下，買家在很大程度上仍然對價格敏感。博納產業的交易數據顯示，2023年第二季度，非成熟市鎮的組屋轉售量占總量的62%。博納產業研究與內容主管黃秀瑩估計，今年全年，組屋轉售量預計將維持在2.7萬個至2.8萬個單位左右。今年的組屋轉售價格或增長5%至6%，較過去兩年的兩位數增長，增速大幅放緩。

與此同時，新加坡政府連續6次增加新私宅地段供應以滿足市場需求，今年下半年的政府售地計劃正選名單地段可建造的單位比上半年多出26%。全年總供應量因此增至9250個單位，創10年新高。分析師認為，私宅地段供應增加可縮短等待時間，有助于緩解房價漲勢。

新加坡房地產中介機構橙易產業研究與咨詢部副總裁孫燕清認為，采取降溫措施是為防止買家過度杠桿化。這些措施對投資者的影響可能比對自住者的影響更大，前者通常擁有一處以上的房產，他們將受到提高印花稅的影響。在整體樓市中，中高端市場往往有更多的投資者和外國買家，因此這部分市場可能會受到更多的影響，而大眾市場部分有更多的首次購房者，受樓市政策的影響很小。

孫燕清認為，樓市的公告或令市場產生“膝跳般”的反應，可能會看到交易量在6個月內放緩，價格也可能會穩定下來，并在明年以更慢的速度上升。因此，橙易產業將對明年新加坡私人住宅市場的價格增長預測從6%至9%修改為0%至3%。在過去一年里，新加坡的永久居民和非永久居民購買的公寓數量一直在上升。新加坡永久居民購買的公寓數量2020年全年為2818套，而截至2021年12月上半月，當年的購買量已經達到4375套。非永久居民和外國人的購買量在同一時期也躍升了45%。

隨著疫情后邊境重新開放，橙易產業預計，將會有更多的永久居民和外國人回到新加坡，他們可能會促成更高的住房需求。但與此同時，政府出臺的措施可能會減緩這些買家的需求。