濟南將全市推二手房“帶押過戶”還有多城試點

為了激活當地的存量房市場，最近幾個月，一些城市在試點的基礎上推出了二手房轉按揭業務其中，濟南已全面推行二手房帶費過戶新登記模式

8月17日上午，濟南市委市政府召開的新聞發布會上介紹，針對多部門分別辦理二手房交易時間長，買賣交易風險大，資金成本高等問題，濟南市自然資源和規劃局聯合市住房公積金中心，銀行，公證等機構，積極探索近半年，在全國首次推出二手房帶費過戶登記新模式。

所謂帶抵押過戶，就是抵押房產要上市交易，不需要先歸還原抵押，就可以完成過戶，抵押，新增貸款。

濟南規定，實行帶抵押過戶后，進一個窗口，提交一套材料，一次辦理業務買賣雙方無需跑腿，過戶，抵押雙預告登記通過銀行即可完成網上申請轉移登記和抵押登記可以同時辦理，抵押預告登記自動轉入本次登記賣家可以在過戶登記當天或第二天拿到購房款并結清原銀行貸款

目前二手房交易新政已在當地工行，建行，北京銀行等銀行試點，成功辦理數十筆交易，包括公積金貸款，同業貸款，同業貸款等類型接下來，帶抵押過戶將在全市二手房市場全面推行

濟南二手房轉讓試點的背后，是當地二手房市場長期以來的頹勢。

國家統計局發布的70個城市房價數據顯示，7月份，二線城市二手房銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，三線城市二手房環比下降0.3%，與上月持平其中，濟南二手住宅銷售價格環比下降0.2%從去年9月開始，濟南二手房價格連續11月下降

近幾年，二手房在所有房屋交易中的占比有所下降這背后的一個主要原因是二手房交易成本太高，周期太長廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李對第一財經表示，在城市熱點區域，只要掛牌價不低于市場價，二手房交易就需要6—12個月，其中止贖和貸款占一半時間這就堵住了賣一買一的需求，影響了新房的交易，沖擊了房地產的良性循環

根據濟南的試點工作，帶費過戶可將二手房交易完成時限縮短至3個工作日。

此前，據《濟南時報》報道，當時辦理二手房交易過戶的流程是賣方借款或買方提前付款——還清銀行貸款——解除抵押——辦理交易過戶——買方重新設定抵押登記完成后，買方銀行放款，賣方終于可以拿到剩余房款不僅雙方要多次往返于不動產登記機構和銀行之間，所需的時間周期也會很長，少則十天半月，多則一個多月

李說，帶費轉賬是有規律可循的此前也有城市試點，但由于銀行擔心資金風險，未能有效全面推進

根據《中華人民共和國民法典》規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產除當事人另有約定外，從其約定抵押財產轉讓的，抵押權不受影響也就是說，民法典生效后，在不動產交易中，轉讓前無需償還貸款，解除抵押，買賣雙方可以直接申請有抵押轉讓

為了保證資金安全，在濟南推出的收費過戶新模式中，引入了公證處的保證金賬戶，解決買賣雙方互不信任的問題在交易完成前，所有資金將由該賬戶監管，以確保資金安全一旦交易出現風險，或者因雙方意外情況導致交易失敗，資金也會以同樣的方式返還，避免糾紛此外，公證與存款相結合的服務，可以實現用買受人的購房貸款償還出賣人所欠銀行的貸款，從而實現帶押過戶

除了濟南，CBN梳理公開資料發現，近期，昆明，金華，珠海等地也辦理了二手商品房帶費過戶業務在廣東省始興縣，7月底將有償轉讓的不動產登記新模式推廣到工業廠房的轉讓登記業務但在這些城市，只有當地監管部門指定的幾家商業銀行可以辦理這項業務

日前，昆明市自然資源和規劃局，市住房和城鄉建設局，中國建設銀行省分行還舉行了存量房帶抵押合并登記啟動儀式，并于當日辦理了第一筆二手房抵押過戶。

云南分行相關負責人公開表示，存量房按揭過戶合并登記啟動后，買方，賣方，銀行三方簽訂多方資金監管協議，約定買方貸款銀行按揭首次登記后，房款直接從資金監管賬戶轉入賣方還貸賬戶，剩余款項轉入賣方個人銀行賬戶，保證交易安全。

6月底，金華首筆二手房隨抵押轉抵押貸款業務落地金華銀行市分行，實現了二手房交易過戶登記，抵押注銷登記，抵押重新登記三合一辦理截至6月底，金華銀行是全市唯一參與系統開發的合作金融機構金華市住房和城鄉建設局作為交易資金監管的實施機構，遵循安全，便捷，免費的原則，設立資金監管專用賬戶，對交易過程中買賣雙方的交易資金進行監管，有效保障交易資金安全，維護買賣雙方合法權益

易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，近期，我國二手房市場出現了一定的回暖跡象，但在成交企穩的背后，可能是因為很多地方對二手房的限售，限購，限貸政策有所松動，需求的短期集中釋放并不是長期的。

他表示，濟南等地的做法具有示范意義，是盤活二手房資源，加快二手房流通，進而通過二手房交易積極推動一手房市場回暖的創新政策。