金融街000402：備戰(zhàn)資產(chǎn)荒迎接價(jià)值重估

本報(bào)告導(dǎo)讀:居民擴(kuò)表難以對(duì)沖房企收縮，房地產(chǎn)難以助力此輪信貸擴(kuò)張，布局資產(chǎn)荒機(jī)會(huì)而金融街在核心城市持有優(yōu)質(zhì)寫字樓，面向抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大金融客戶，價(jià)值即將重估投資要點(diǎn):上調(diào)評(píng)級(jí)至增持，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至11.87元近期剝離低效自持物業(yè)確認(rèn)投資收益，2022—2024年盈利預(yù)測(cè)上調(diào)至0.60/0.73/0.88元在資產(chǎn)荒階段，公司會(huì)被重估基于NAV，EVA，PB估值，合理估值為355億元，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)11.87元居民難以擴(kuò)表對(duì)沖房企收縮，寬信貸梗阻導(dǎo)致資產(chǎn)荒房企擴(kuò)張可以帶動(dòng)房地產(chǎn)周期，而居民只是跟隨與以往不同的是，現(xiàn)在的房企已經(jīng)從擴(kuò)表轉(zhuǎn)向縮表，行業(yè)復(fù)蘇將不及預(yù)期同時(shí)，當(dāng)信用缺失時(shí)，信用就很難擴(kuò)大影子銀行的缺位會(huì)加劇資產(chǎn)荒，現(xiàn)金流穩(wěn)定的實(shí)體資產(chǎn)會(huì)受益公司持有核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓，每年穩(wěn)定現(xiàn)金流17億，是資產(chǎn)荒的首選標(biāo)的，而高能城市土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)價(jià)值低1) 47%的租賃物業(yè)位于北京，70%的租金收入來自寫字樓租客都是抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的金融大客戶2010年至2019年，年租金增長率達(dá)到17%，毛利率保持在90%的高水平近兩年在孵化期的新增自持物業(yè)近25萬平方米，儲(chǔ)備物業(yè)近30萬平方米預(yù)計(jì)未來五年租金增長率將達(dá)到8%2)投資性房地產(chǎn)3.8萬元/平估值低估，重估或轉(zhuǎn)讓潛在升值64億元3)開發(fā)業(yè)務(wù)在核心15城擁有1651萬立方米土地儲(chǔ)備，去化周期9.4年，確保年銷售規(guī)模350億元如果市場(chǎng)回暖，還是會(huì)有很高的彈性催化劑:從歷史上看，公司在低迷時(shí)期抗跌地產(chǎn)，但在資產(chǎn)荒時(shí)期領(lǐng)漲預(yù)計(jì)宏觀層面房地產(chǎn)銷售和投資依然疲軟，社會(huì)融資數(shù)據(jù)低于預(yù)期，微觀層面，金融街租金收入重回上升通道或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移增加風(fēng)險(xiǎn):影子銀行要放開，重新走土地財(cái)政的老路，失控，房租下降