許小樂：前4月地產開發投資同比降2.7%，表明房企投資動力較弱

標題:前4個月房地產開發投資同比下降2.7%，顯示房企投資動力較弱。

日前，國家統計局發布了2022年1—4月全國房地產開發投資和銷售數據1—4月，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%，其中，住宅投資29527億元，下降2.1%

最近幾年來，除2020年疫情期間房地產開發投資數據同比下降外，該數值多為正值但這一數據出現同比下滑，表明在市場整體難以解構，庫存持續增加的情況下，房企明顯表現出投資動力不足，可能進一步拖累全國固定資產投資

最新數據顯示，房地產市場可謂量價齊跌，行業銷售市場進一步下滑1—4月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比下降20.9%和25.4%，平均售價分別下降10.8%和9.1%在量價齊降的情況下，全國商品房和商品住宅銷售額分別下降29.5%和32.2%

在疫情的影響下，我國東部和東北地區的市場跌幅明顯大于其他地區除了受疫情拖累，市場預期疲軟，信心難以重建2022年以來，國內多個城市陸續出臺樓市扶持政策但受疫情反復影響，國外地緣政治沖突下行壓力，收入預期降低導致居民風險偏好下降等因素影響，房地產市場信心恢復持續受阻

此外，房地產市場銷售下滑導致住宅市場庫存增加1—4月，全國商品房待售面積同比增長14.8%，增速比上月提高0.6個百分點

最近傳來一條能讓市場短暫歡呼的消息日前，中國人民銀行，中國銀行業監督管理委員會聯合發布通知，對使用貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于同期貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行

雖然二套房利率下限沒有調整，但是前期大部分城市已經取消了房貸認定和貸款認定，換房需求按照首套貸款執行因此，此次首套利率下限下調，為銀行繼續下調房貸利率留下了空間，有利于降低剛需和改善型需求的購房成本

RealData數據顯示，4月份，百城首套房貸款平均利率為5.17%，距離最新的4.4%下限仍有較大差距我們預計，未來可能會有更多城市的房貸利率下調，取消房貸認定和貸款認定的城市也會相應增加所以從這個角度來說，國家房貸降息有望改善房地產銷售持續下滑的趨勢

目前，中央正在不斷加大房企流動性風險化解力度，但房企債務風險并未得到有效全面改善，成為制約房企投資拿地的根本因素未來，地方政府和金融機構需要切實出臺房企債務清償細則，如積極支持房企再融資，特別是放開優質上市房企M&A融資，加快重點房企風險處置等