濱江集團(tuán)的“極致”深耕

在房地產(chǎn)下行周期，越來越多房企選擇聚焦高能級城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。這樣的布局策略，在濱江集團(tuán)表現(xiàn)得尤為極致。

根據(jù)年報(bào)，截至2022年末，濱江集團(tuán)總土儲的85%位于浙江，其中65%位于杭州。今年以來，濱江已新增土地項(xiàng)目9個(gè)，其中杭州8個(gè)，金華1個(gè)。

2022年，濱江實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入415.02億元，同比增長9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。2022年全年實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，克而瑞銷售排名較2021年提升9位至第13名。這樣的業(yè)績無疑讓濱江成為城市深耕的一個(gè)成功樣本。

對于未來，濱江集團(tuán)董事長戚金興在日前舉行的業(yè)績說明會(huì)上表示，一方面，在已有的城市中拿優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，在優(yōu)勢城市、優(yōu)勢地段、優(yōu)勢產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢；另一方面，今年及未來幾年，公司會(huì)保持中國房地產(chǎn)市場份額的1%及以上，確保行業(yè)前20名，爭取前15名。

重倉杭州

年報(bào)顯示，2022年，濱江新增土地儲備項(xiàng)目41個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華2個(gè)，杭州38個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場份額。

截至2022年末，濱江土地儲備中杭州占65%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。

在5月16日的深交所互動(dòng)平臺上，濱江集團(tuán)表示，今年以來，公司已新增土地項(xiàng)目9個(gè)，其中杭州8個(gè)，金華1個(gè)，新增貨值超200億元。

對于外界關(guān)于濱江重倉單一城市的質(zhì)疑，戚金興認(rèn)為，杭州是全國最健康的城市之一，人口凈流入保持全國領(lǐng)先，未來5年杭州市場總體平穩(wěn)，亞運(yùn)會(huì)的召開將進(jìn)一步提升杭州的影響力，有利于杭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)健可持續(xù)長久發(fā)展。濱江在這樣的大環(huán)境下，通過和央企國企、優(yōu)質(zhì)民企緊密合作，繼續(xù)保持杭州的市場占有率。

戚金興透露，2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤率預(yù)測在8%左右，濱江在杭州大平層銷售中地位領(lǐng)先，預(yù)計(jì)可比住宅獲得更高的利潤。

不過，戚金興也表示，接下來還會(huì)繼續(xù)保持拿地節(jié)奏和力度，除了杭州土地市場，也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注上海和浙江其他城市，以及深圳和廣州。

在拿地形式上，除了招拍掛，濱江集團(tuán)管理層表示也會(huì)通過合作入股、收并購等多樣化的拿地方式來新增土地儲備，例如與資源型地方城投平臺公司的合作。

近兩年來，濱江集團(tuán)與多家央企國企進(jìn)行戰(zhàn)略合作，據(jù)管理層介紹，目前濱江在項(xiàng)目層面合作的地方城投有寧波城投、湖州城投、金華城投、運(yùn)河集團(tuán)、蕭山交投及杭州城投下屬平臺等。

目前公司項(xiàng)目以合作開發(fā)為主，項(xiàng)目平均權(quán)益比例在50-55%左右，未來力爭進(jìn)一步提升權(quán)益比例。管理層如此表示。

中泰證券在其研究報(bào)告里稱，在本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇過程中，核心城市在更強(qiáng)勁的基本面驅(qū)動(dòng)下，銷售彈性更為顯著。濱江集團(tuán)憑借聚焦區(qū)域帶來的成本優(yōu)勢，以及深耕浙江帶來的品牌壁壘，不斷在核心城市提升市場份額，形成良性的規(guī)模增長。不過，未來仍要警惕新房價(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、以及融資環(huán)境惡化超預(yù)期。

毛利率下行

盡管實(shí)現(xiàn)了規(guī)模進(jìn)一步上漲，不過，市場下行對濱江集團(tuán)的盈利能力也不可避免地帶來了一定沖擊。

2022年，濱江集團(tuán)毛利率為17.48%，過去五年里，從2018年的35.74%、2019年的35.1%，降至2020年的27.04%、再降至2021年的24.83%，銷售凈利率也從2019年的15.92%降至2022年的9.41%。

這也是行業(yè)現(xiàn)狀。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)均已降至歷史最低水平。具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4個(gè)百分點(diǎn)至14.1%，凈利率和歸母凈利率中位數(shù)均為負(fù)值，同比分別降低7.0和5.6個(gè)百分點(diǎn)至-0.2%和-1.7%。

從企業(yè)利潤率的變動(dòng)情況來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中有逾八成企業(yè)毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數(shù)量占比逾九成。

濱江集團(tuán)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。2022年末，有息負(fù)債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%，凈負(fù)債率為55.42%，現(xiàn)金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

綜合融資成本繼續(xù)下降，2022年末公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

探索經(jīng)營業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)增量市場見頂，已經(jīng)成為行業(yè)共識。對于濱江集團(tuán)來說，在主力開發(fā)住宅業(yè)務(wù)之外，也在探索經(jīng)營業(yè)務(wù)。

2022年，在租賃業(yè)務(wù)方面，濱江持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約32.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)租金收入3.31億元。濱江集團(tuán)表示，公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值69.46億元。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，濱江旗下養(yǎng)老公司正式成立，并成立了高品質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)品牌濱江和家，目前首個(gè)社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和家middot;御虹府長者之家已在試運(yùn)營。

盡管經(jīng)營業(yè)務(wù)整體收入規(guī)模有限，濱江集團(tuán)表示，2023年將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施1+5的發(fā)展戰(zhàn)略，1指房地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強(qiáng)，在保證安全運(yùn)營和品質(zhì)的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例。5指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊，在已有規(guī)模基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大布局。