土拍重啟中海“補倉”

沉寂近一個月時間，北京住宅用地市場重啟開拍。5月22日，石景山區首鋼園區東南區地塊，最終由中海以57.5億元底價摘得。出讓文件顯示，該地塊組成較為復雜，其中最大的1612-763地塊為F2公建混合住宅用地，占地面積約3.7萬平方米，總建面約12萬平方米。在業內人士看來，當前房企投資依然比較謹慎，總價高、配建多的地塊也更考驗房企的綜合實力。中海此次拿地并不讓人意外，近期諸多利好政策的出臺，極大地激發了房企拿地的積極性。而作為石景山的“地主”，中海近兩年來入市新項目也從未斷檔。

住宅+公建打包出讓

根據出讓文件，該地塊用地性質為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地，土地面積約6.8萬平方米，規劃建筑面積約20.54萬平方米，銷售指導價7.68萬元/平方米，具體價格可有8%的浮動。

地塊起拍價57.5億元，采用“限地價+搖號”方式出讓，設定土地合理上限價格66.125億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

具體地塊本身由3宗小地塊組成，其中，1612-830地塊、1612-831地塊為住宅用地，用地面積3.06萬平方米，地上建筑規模8.56萬平方米，容積率為2.8。

1612-763地塊為F2公建混合住宅用地，用地面積3.73萬平方米，地上建筑規模11.96萬平方米，容積率為3.2。

中指研究院土地市場負責人張凱表示，石景山區首鋼園區東南區地塊并非第一次被擺上土拍貨架，此前曾流拍過兩次。為此，這次在出讓環節作出了一些調整。比如取消了“7090”政策和保障房，又把古城南一個混合用地打包出售。

銷售指導價“漲”2000元

北京商報記者了解到，石景山區首鋼園區東南區地塊內的3宗小地塊皆位于西五環外，交通相對便利，周圍配套設施較為成熟，830、831地塊位于蓮石路北側，與在建的一號線支線體育場南街站直線距離約800米。《北京市軌道交通第三期建設規劃》公開文件顯示，1號線支線預計在2025—2027年可以運營通車。

763地塊則位于長安九里西側，與地鐵1號線古城站直線距離約500米。據了解，地塊周邊距離石景山萬達廣場、京西大悅城、環宇薈等商業街駕車只需15分鐘。周邊還有眾多公園，如北京園博園、北京冬奧公園等，方便市民休閑娛樂。

北京鏈家研究院分析師岳微分析稱，該地塊周邊配套相對成熟，北側距離地鐵1號線古城站約2公里，未來有11號線、1號線沿線地鐵規劃，未來線路站點規劃有望彌補軌道交通需求問題。3公里范圍內有山姆會員店、京西大悅城、喜隆多。2公里范圍內有區域級醫療資源，石景山醫院、朝陽醫院西院區，可滿足基礎就醫需求。周邊有京源學校、京源小學等教育資源，此外還有首鋼園、冬奧公園、永定河森林公園、石景山游樂園等文化娛樂設施。

除配套之外，北京商報記者也注意到，相較于區域內前兩年供應項目的銷售指導價，本次指導價有一定幅度上調。

石景山區首鋼園區東南區地塊銷售指導價格為7.68萬元/平方米，較首鋼東南板塊前期出讓銷售指導價格7.48萬元/平方米上漲2000元/平方米。但值得注意的是，首鋼東南區上一次成交的宅地是兩年前華潤競得的與本地塊一街之隔的長安潤璟。橫向對比之下，本地塊較去年底中海在石景山摘得地塊銷售指導價格下降1200元/平方米。

中海逾480億重倉石景山

作為石景山的“地主”，中海近兩年來入市新項目從未斷檔，項目開發也多集中“大盤”。

2023年底，中海以56.1億元底價摘得石景山北辛安一宗宅地，該地塊同樣業態復雜，用地性質為R2二類居住用地、S32公交場站設施用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地，土地面積約9.66萬平方米，規劃建筑面積約33.63萬平方米。目前該地塊項目定為中海“天字系”，命名為中海寰宇天下·天鏡。

一位接近中海的人士告訴北京商報記者，石景山是中海的重要“糧倉”，早在多年前就開始在此布局，持續加大投資力度，推動地區發展。增儲不僅能夠為中海提供更多的土地儲備，保障項目開發的持續性，還能夠提升公司在市場中的競爭力。“目前政策層面利好不斷，預示未來樓市會更‘穩’。”

5月17日，央行接連發布三條房地產金融政策通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，并調整個人住房貸款最低首付款比例。

北京的住房限購政策也于日前迎來了13年來的首次調整，2套房京籍家庭可在五環外新購一套房。

諸多利好政策的出臺，極大地激發了房企拿地的積極性。據北京商報記者統計，從2020至今，中海先后共在石景山獲地12宗，除2宗聯合拿地外，其他均為獨立競得。至此，中海在石景山拿地已超480億元。