實(shí)探“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政一周后的北京樓市：二手房成交量明顯放大新房市場(chǎng)平穩(wěn)

北京市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)一周，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京樓市進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房掛牌量迅速增加，目前已經(jīng)逼近16萬(wàn)套，處于絕對(duì)高位；成交量也位于絕對(duì)高位，周末日成交量超1000套，較新政出臺(tái)前實(shí)現(xiàn)翻倍。

二手房交易活躍

“目前，北京地區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到159806套，較新政出臺(tái)前增加了8000多套。”北京鏈家一位中介告訴記者，“目前掛牌的主要是遠(yuǎn)郊區(qū)，但成交一般，剛需還沒(méi)有入場(chǎng)。成交比較好的是市中心一些學(xué)區(qū)房以及一些改善型住房。”

記者在西城區(qū)一家中介門店了解到，目前，北京市很多學(xué)區(qū)房片區(qū)掛牌量基本沒(méi)有新增，但是成交量相比新政前要明顯放大。購(gòu)買學(xué)區(qū)房的基本都是換房客戶，很多采取先買后賣的方式。中介介紹，目前，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格整體比較平穩(wěn)，一些房源價(jià)格低于近幾年成交平均價(jià)，主要是長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有成交，價(jià)格已經(jīng)談判過(guò)很多輪。

記者還了解到，考慮到非核心區(qū)的房子不好賣，很多學(xué)區(qū)房的中介人員將換房客戶的交易預(yù)留時(shí)間拉長(zhǎng)至半年左右。而此前，這些中介只給換房客戶預(yù)留2個(gè)月左右的交易周期。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京自9月1日發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來(lái)，成交量持續(xù)位于高位。其中，9月2日北京地區(qū)二手房成交量達(dá)到1200套，3日成交量達(dá)到1400套。過(guò)去的一周，北京二手房累計(jì)成交了5000套左右，接近8月的一半。

新房成交分化

記者走訪北京新盤了解到，政策利好疊加“金九銀十”旺季周期，不少開(kāi)發(fā)商推出了新樓盤項(xiàng)目，其中包括一些豪宅項(xiàng)目。

近日，位于北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目正式開(kāi)盤，總價(jià)3000萬(wàn)元起。開(kāi)盤首日，現(xiàn)場(chǎng)有169套成功認(rèn)購(gòu)，總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元。記者了解到，該項(xiàng)目經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的蓄客，取得開(kāi)盤資格后，立刻就選擇開(kāi)盤入市。

“項(xiàng)目是2026年10月交房，期房銷售，一共350套，開(kāi)盤賣了一半。單價(jià)是12.6萬(wàn)元/平方米至14.35萬(wàn)元/平方米，精裝修交付。周圍的二手房也差不多是這個(gè)價(jià)。”融創(chuàng)壹號(hào)銷售人員告訴記者。

豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍告訴記者，對(duì)于高端項(xiàng)目而言，一些高凈值客戶一般不會(huì)選擇貸款，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響其實(shí)不大，真正有影響的是對(duì)購(gòu)房心理的提振。

走訪過(guò)程中，多位銷售人員告訴記者，北京新樓盤之前最好賣的是兩居室，新政出臺(tái)后，三居室、四居室的認(rèn)購(gòu)情況明顯好轉(zhuǎn)。短期內(nèi)，本身產(chǎn)品不錯(cuò)、比較暢銷的樓盤應(yīng)該很快會(huì)出現(xiàn)搶房、清盤情況。對(duì)于二類改善盤來(lái)說(shuō)，能上車的客戶多了，銷量也會(huì)有一定的提升。

但也有一些樓盤由于性價(jià)比低、樓盤位置欠佳，缺乏產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，銷售情況依然欠佳。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)一周，新建住宅累計(jì)成交3500套左右。主要集中在9月2日、3日，分別為1800套和900套。此后幾天北京地區(qū)新房成交量基本維持在100套左右，成交整體比較平穩(wěn)。

“購(gòu)買核心區(qū)、總價(jià)在千萬(wàn)元級(jí)別的購(gòu)房者，新政出臺(tái)前很多是全款，目前依然是全款為主。買核心區(qū)房產(chǎn)的家庭，很多不止有一套房子，所以對(duì)他們的影響不大。剛需客戶目前入場(chǎng)積極性還沒(méi)有完全釋放，需要進(jìn)一步等待市場(chǎng)發(fā)酵。”有銷售人士告訴記者。

市場(chǎng)反響積極

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒體采訪時(shí)表示，政策出臺(tái)后，我們也在密切觀察，市場(chǎng)反響總體上是積極的。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也做過(guò)調(diào)查，調(diào)查顯示，從全國(guó)整體上看，購(gòu)房意愿大概能夠增加15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅可能會(huì)更高。剛需和改善性需求購(gòu)房者，積極入市的跡象是非常明顯的。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，帶看量和成交量都有比較明顯的提升。

據(jù)浦湛介紹，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)以后，北上廣深4個(gè)一線城市積極落地，已經(jīng)全面落實(shí)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，4個(gè)一線城市都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，它們對(duì)周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市，甚至是全國(guó)，都有非常明顯的“風(fēng)向標(biāo)”作用。另外也要看到，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，特別是在目前的發(fā)展階段，城市之間的分化更為顯著。2018年開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上就采取了“因城施策”“一城一策”的調(diào)控機(jī)制。在這一機(jī)制下，城市要結(jié)合各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，來(lái)完善優(yōu)化調(diào)整調(diào)控政策。

對(duì)于房企而言，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策積極效應(yīng)顯現(xiàn)，購(gòu)房者市場(chǎng)情緒明顯被帶動(dòng)起來(lái)，也更容易激活市場(chǎng)交易需求。加快銷售是房企現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)的必由之路，對(duì)于一些頭部涉險(xiǎn)房企而言更是如此。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，相關(guān)房企更要抓住市場(chǎng)利好機(jī)會(huì)，加速銷售。