5年期LPR再降10個(gè)基點(diǎn)，房貸利率至歷史低位，對(duì)樓市有何影響？

時(shí)隔十個(gè)月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率迎來(lái)下調(diào)。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為:1年期LPR為3.55%，下調(diào)個(gè)10基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整影響到購(gòu)房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購(gòu)房成本有所降低。

房貸利率降至歷史低位

LPR上一次調(diào)降要追溯到去年8月，隨后一直按兵不動(dòng)。本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)最低水平。同時(shí)，伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%、4.8%(5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn))，已降至歷史低位。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，本輪降息操作，是央行采取精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的體現(xiàn)，通過(guò)降息可起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。對(duì)于樓市的作用可以分兩層來(lái)看，第一層面是通過(guò)釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面的信心，從而同步提升購(gòu)房消費(fèi)信心。第二層面則是會(huì)通過(guò)LPR調(diào)整，拉動(dòng)房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購(gòu)房者入市節(jié)奏。

以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，首套個(gè)人住房LPR為4.3%，此時(shí)月供為4948.71元；此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.2%，月供額為4890.17元，按此計(jì)算，月供額減少了58.54元，總利息支出減少約2.1萬(wàn)元。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來(lái)5年期LPR下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售有一定作用。但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元，上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。鑒于當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力不足、信心不足的現(xiàn)狀，建議推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)提升。

后續(xù)可能出臺(tái)其他樓市政策

展望下半年，植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，房貸市場(chǎng)利率仍有下行的空間，考慮到大部分城市房貸利率已經(jīng)降至歷史最低水平，后續(xù)各地可能還會(huì)出臺(tái)其他樓市政策。

值得一提的是，今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)已有超40城降低首套房貸利率下限至4%以下。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著市場(chǎng)下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強(qiáng)。從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門(mén)或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線(xiàn)城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。