金地集團600383：經營穩健財務優化銷售逆增投資蓄力

營收持續增長，盈利水平下行:2021 年，公司實現營業收入992 億元，同比增長18.2%，歸母凈利潤94.1 億元，同比下降9.5%，歸母凈利率為9.5%，較上年下降2.9 個百分點，主要是營收占比89%的房地產開發業務結算毛利率較上年下降13.9 個百分點至19.7%，導致整體毛利率較上年下降11.7 個百分點至21.2%不過，歸母凈利潤占比較上年提升4.4 個百分點至73%，為業績穩定提供了一定支撐截至2021 年末，公司預收賬款及合同負債總計1128 億元，奠定未來營收基礎 銷售量價逆勢提升，土儲豐厚蓄勢待發:2021 年，公司實現銷售金額2867億元，同比增長18%，增幅遙居行業前列，行業排名提升2 名次至第11，而2022 年Q1 又繼續提升3 名次至第8，其中，銷售面積1377 萬㎡，同比增長15%，銷售均價20821 元/㎡，同比增長2.5%，量價表現均有提升，并未采用以價換量2021 年，公司新增土儲1636 萬㎡，新增土儲覆蓋率為119%，拿地金額1309 億元，投資強度為46%，均高于行業水平公司聚焦高能級城市，控制三四線投資下沉，2021 年新增土儲建面中一二線城市占比為65%，而一線城市占比明顯提升至34%截至2021 年末，公司擁有總土儲6398 萬㎡ 多元業務發展良好，抗風險能力提升:物管服務方面，2021 年，公司通過單項目拓展和收并購雙輪驅動新增外拓合約面積超7000 萬㎡，截至2021 年末，合約管理面積突破3.3 億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達15%，商辦物業方面，截至2021 年末，公司在營購物中心平均出租率維持90%以上，進入成熟期的寫字樓平均出租率達到95%以上，代建業務方面，截至2021 年末，公司已布局全國超30 座城市，管理服務項目近90 個，累計開發管理面積超1500 萬㎡ 財務繼續優化，穩穩保持綠檔:截至2021 年末，公司凈負債率為55.2%，較上年下降了7.3 個百分點，剔除預收的資產負債率為67.6%，剔除受限資金后的現金短債比為1.4公司融資成本持續下降，截至2021 年末，公司整體債務平均融資成本為4.56%，較上年下降了0.18 個百分點 投資建議:公司經營穩健財務優化，銷售逆增投資蓄力預計公司2022—2023年歸母凈利分別為100.4/105.6 億元，對應最新股本的EPS 分別為2.22/2.34元，對應最新股價的PE 分別為6.2/5.9 倍，維持買入評級 風險提示:公司開發物業銷售，結算不及預期，行業基本面下行超預期，政策支持不及預期